Как защитить недвижимость или собственность от рейдерского захвата с помощью офшора
Такой вопрос мы слышим достаточно часто от обеспокоенных владельцев какой-либо недвижимости, находящейся на территории России.
Поэтому, мы попытались подробно разобраться с этим вопросом с тем, чтобы у наших читателей появился четкий план действий того, как это можно осуществить на практике.
В наших рассуждениях мы будем отталкиваться от следующей статьи, опубликованной в журнале "Деньги" №11 от 20.03.2006:
Обременительные сооружения http://kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=658787&print=true
Итак для защиты собственности от возможного посягательства со стороны рейдеров там предлагается три механизма:
 |
Доверительное управление |
|
Залог (ипотека) |
|
Аренда |
А теперь давайте попробуем проанализиировать то, каким образом эти механизмы можно исполнить на практике с помощью офшорных механизмов.
Прежде всего, необходимо заметить, что в результате использования зарубежного офшорного механизма на пути у возможного врага, желающего заполучить вашу собственность, появляются почти непреодолимые препятствия, которые выражаются в том, что теперь ему придется покупать не только дружески настроенного судью в России, но также и в другой стране, а это сделать во много раз сложнее и скорее всего невозможно особенно в том случае, если ему придется "ломать" защиту не в одной стране, а сразу в нескольких.
Итак, доверительное управление.
По договору доверительного управления имущество можно передать не только Российской компании, против которой ваш противник может провести процедуру банкротства и атаку со сторону налоговых органов, но и зарубежной компании, и это может быть как офшорная компания, зарегистрированная где-нибудь на Британских Виргинских Островах, так и, например, "белая и пушистая" компания, открытая в Великобритании.
Как пишет автор статьи "Однако в доверительном управлении имуществом есть и минусы. Во-первых, доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, переданного в его доверительное управление. Следовательно, появляется дополнительный риск, что при захвате недвижимости на него окажут давление или попробуют переманить на свою сторону."
В том случае, если доверительным управляющим является ваша зарубежная офшорная компания, то противнику неизвестно, на кого именно оказывать давление в силу того, что информация о собственниках компании скрыта от общей публики и лица, разгласившую такую информацию, подлежат уголовному преследованию.
Еще один минус такого механизма, указываемый автором статьи: Во-вторых, происходит обособление имущества, переданного по договору доверительного управления, что затрудняет реализацию собственником прав в отношении имущества.
В данном случае в силу того, что речь идет о вашей собственной компании, данный минус не является минусом, а наоборот плюсом.
И последний, третий минус: Наконец, заключается договор на срок до пяти лет, и через пять лет его нужно будет пролонгировать, снова регистрируя обременение.
Указанный минус нам кажется несущественным. Поэтому его можно проигнорировать.
Далее, залог (ипотека)
Теперь, цитируем статью: Большим преимуществом по сравнению с арендой и доверительным управлением этого вида обременения недвижимости можно назвать то, что имущество остается у залогодателя не просто фактически, но и юридически. Залогодержатель должен быть дружественной компанией, а фактически — юридическим лицом, полностью подконтрольным собственнику. Иначе в стратегии захвата он сможет выступать самостоятельным игроком, что лишь повышает риски собственника.
Зарубежная офшорная компания полностью контролируется собственником (бенефициаром) и механизм этого контроля на Западе отработан до совершенства.
Снова возвращаемся к статье:
Несовершенство залога в том, что он обеспечивает исполнение обязательства, например, по кредитному договору или договору займа, то есть схема реализации этого способа защиты сложнее, чем остальные виды обременения: надо искусственно создавать долговое обязательство. Поэтому залог как форма обременения оптимален в основном для защиты имущества крупных диверсифицированных холдингов, в составе которых есть кредитное учреждение, выступающее в роли "кошелька" собственника холдинга.
Да, это действительно так, но нам кажется, что промоделировать данную схему на практике не так и сложно. Ваша офшорная компания может выдать вам кредит под залог недвижимости, Причем данный кредит может быть фиктивным, например, в виде векселя. С другой стороны, можно привлечь к данной операции банк, который выдаст реальный кредит вашей офшорной компании, которая затем выдаст его вам, а вы положите его обратно в банк на депозит. Т.е. это будет своего рода притворный кредит.
С другой стороны, вы можете взять в банке реальный кредит под недвижимость. Тогда в случае попытки захвата вашей собственности рейдером он столкнется не только с вашими интересами, но и с интересами банка. Полученный же от банка кредит вы можете использовать по своему усмотрению, например, купить на него золота, которое в ближайшее время может вырасти в цене в 2-3 раза.
А вот еще интересное комбинирование, взятое из данной статьи:
Существуют и комбинированные способы обременения и защиты от захвата. Так, имущество, находящееся в залоге, можно сдать в последующий залог (ст. 342 ГК). Он создает двойную защиту собственности от захвата. Но для реализации этой схемы придется задействовать больше ресурсов (трудовых, финансовых, временных), чем в иных вариантах обременения. Также обремененное залогом имущество можно передать в доверительное управление — это право предусмотрено ст. 1019 ГК РФ. Например, в прошлом году широкую огласку получил случай, связанный с попыткой захвата имущества одного ЗАО. Как только внешний агрессор начал действовать, ЗАО обременило собственность залоговыми обязательствами, а затем передало эту недвижимость в доверительное управление подконтрольной компании. Таким образом, усложнилась и сама стратегия захвата, что сделало его невыгодным.
Т.е. в залог имущество передается одной офшорной компании, а в доверительное управление - другой. В результате, защита собственности становится просто непробиваемой, пробить которую может только тяжелая артиллерия (национализация).
И последний механизм: аренда
Опять обращаемся к статье:
Недостаток этого способа защиты недвижимости в том, что договор аренды сопровождается передачей арендованного имущества. Это усложняет осуществление прав собственника. Однако это несущественный недостаток: поскольку арендатор номинальный, то фактически недвижимостью пользуется собственник.
Т.к. в данном случае имущество по договору аренды передается вашей офшорной компании, то права собственника никоим образом не нарушаются.
Для того, чтобы максимально закрепить права собственника на имущество, принадлежащее офшорной компании, во время регистрации компании можно не использовать номинальный сервис, а прописать в качестве учредителя реального бенефициара с номером его паспорта и адресом проживания, затем вписать эти данные в именной сертификат акций компании, после чего заверить эти документы апостилем, что является стандартной процедурой при регистрации компании.
Кроме того, один из интересных способов защиты собственности от возможного недружественного захвата - это дробление собственности на несколько частей и оформление на несколько разных зарубежных компаний, находящихся в разных странах.
Публикация данной статьи возможна только при наличии ссылки на источник: http://www.gloffs.com